穩健行事眼光長遠 黃其森感覺今年泰禾運勢不錯

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2019年06月18日 17:47:08 來源:中新網福建
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  中新網福建新聞6月18日電 (王蒙塵 林振興)據樂居財經報道,“今天穿錯衣服了,應該穿紅色!苯3個小時的媒體見面會結束后,黃其森打趣道。

  一件Munsingwear牌高爾夫T恤,湖藍色,他看上去心情不錯。面對不乏尖銳的提問,黃其森語調平和,娓娓道來。

  近幾年來,他和他的泰禾集團(000732.SZ)一直站在風暴眼上。他經歷了人生中一段不長不短的“黯淡時刻”。

  在6月14日泰禾的媒體交流會上,一些老話題被再次提及,黃其森都是淡然一笑。因為在他看來,“泰禾這幾年干的不錯,沒有大家想象的這么慘!

  他內心篤定,主要是這兩年跟大家溝通有點少,大家并沒有看到真實的泰禾。

  真實的泰禾究竟怎樣?

  黃其森一上來,就揭開了業界的一個大謎題:2018年,泰禾銷售規模達到1300多億,回款800多億,最重要的是,泰禾在這些銷售額中所占的權益高達80%~90%,“如果按照權益排名,泰禾可能進到行業前15位,甚至更高。泰禾穩步增長,前進步伐不算慢”。

  過去兩年,泰禾使用杠桿撬動增長,外界一直猜測其面臨沉重的資金壓力。黃其森請泰禾執行副總裁葛勇公布了一組數據進行回應:泰禾今年有息負債比2018年底顯著下降,目前不足1200億,過去5個月積極去杠桿、降負債,償還180億,還有接近300億短債做了重新安排和置換,到年底剛性兌付金額不到60億。

  銀行出身的黃其森,已將泰禾的“兌付風險”化解了,“這點錢都還不起,就別玩了”。評級機構從側面印證了黃其森的自信。6月5日,惠譽國際將泰禾的評級展望由“負面”上調至“穩定”,原因也是其流動性的持續改善。

  黃其森的自信很大部分來自于泰禾的院子——行業內為數不多的真產品IP,并且演繹出大院系、園系、府系等以新中式為主的豐富產品體系。最令他自豪的是,泰禾引領了中國房地產行業新中式的潮流。中國院子不僅成為一個符號、一種核心競爭力。

  如果說,黃其森用十年打造了一個產品IP,那么未來十年,黃其森要鍛造一個品牌IP。作為一家剛跨越千億規模的成長型企業,泰禾近年來的戰略重心逐步從“規模擴張”向“管理提升”轉變,正處于從量變到質變的前夜,和不斷自我完善、升級迭代的關鍵期。

  近兩年中,輿論風暴一波又一波,無論天津項目發生火災事故,2000億目標未果,高管離職風波不斷,負債壓頂資金鏈被質疑,這只不過是黃其森眼中,泰禾成長期必然經歷的陣痛。

  好在,與陣痛伴生的,是更加清晰的認知。黃其森從中看到了泰禾在管理中存在的問題,并開始有所改變,“未來,泰禾將在夯實業績的基礎上,把管理抓上去!

  交流會上,黃其森至少提到了3次向華為學習,當然,學習的榜樣還包含了萬科、龍湖、恒大、碧桂園、萬達這些同行。

  對于管理提升,黃其森已做好規劃:一是要放權,精總部、強區域,放權于區域公司,實行兩級管控;二是要強化關鍵指標的管理,讓一流的薪資,產生一流的效率。

  3個小時的交流會,黃其森至少還提到了3、4次“我驕傲、“我自豪”,他的自信還來自于泰禾的戰略定力。這么多年來,他堅持只布局一線和強二線城市,清晰、聚焦,從未動搖,今后最多增加西安、重慶、成都這三個城市。

  去年,一家機構向黃其森推薦了海南幾千畝地,被他斷然拒絕。他的判斷是,海南今后的發展,一定是保護生態,不適合做以前的地產開發了。事實上,泰禾把前幾年在海南拿的兩塊地也退掉了。

  黃其森能精準判斷市場大勢,他自認為得益于十幾年前的北上。來到北京,眼界和格局都不一樣了。像泰禾的中國院子,在他看來,既融合了南方福建人做事情的精細認真,還涵蓋了北京的格局和大氣。

  黃其森甚至一臉嚴肅的說,“你們看我是不是有點南人北相?”現場哄然大笑。

  精彩對話:

  寵辱不驚

  問:泰禾最困難的時期是不是已經過去?

  黃其森:去年,泰禾賣了1300億,銷售收入回款七八百億,最重要的是權益占比80-90%。如果在權益排名方面,泰禾排在15位還會更高。這幾年泰禾是穩固的增長,前進的步伐不算慢。

  問:監管機構對泰禾資金狀況非常關注,您如何看待目前的現狀?

  黃其森:今年最后也就是100多億負債,對泰禾這樣規模體量的企業來講,已經沒有任何問題。去年給我們帶來困擾的就是100多家的金融機構,現在調整到跟15-20家形成戰略合作,這有利于管控和溝通交流,并分散降低風險。

  問:接下來有什么應對策略去化解危機?

  黃其森:最關鍵把產品、服務做好,沉下來抓好管理,要向華為等制造業學習,要向一些德國、日本企業學習:一輩子只做一件事。

  問:泰禾院子產品結構比較單一,是否會造成泰禾抵御風險能力比較弱?

  黃其森:這個有誤解,F在泰禾的產品非常豐富,可以說覆蓋各個層面,有大院小院等院系列,以及府系列,F在講豪宅、高端、精品一定要講新中式、講院子,這個潮流是泰禾帶動的,它成為泰禾的符號。所以,泰禾做院子不但不會影響周轉,更重要的是它能成為企業的核心競爭力。

  目標1500億

  問:今年前五個月的銷售額是多少?全年目標是多少?

  黃其森:今年我們提的目標相對保守,在1500億左右。我們更看重的是回款,希望不低于1000億。截止5月份差不多有400億左右的回款,還有200多億在途。所以我們對今年實現1000億的回款目標還是非常有信心,2000億就先不能多說了,因為上市公司太敏感,不能老展望。

  問:泰禾從激進拿地到收縮拿地的原因?

  黃其森:從16年下半年開始,泰禾停止拿“地王”,目前公開市場幾乎都不去。土地全部都靠合作和并購。例如,泰禾上千畝土地、百萬大盤有十五六個,都是通過并購。

  但我們仍堅持在一、二線拿地,三四線泰禾不去。北京城市群、上海城市群、廣深城市群這三個地方占泰禾整個土地的80%,剩下就是福州、廈門。這個就是戰略定力,現在企業更多是機會主義。

  問:接下來在戰略布局是否會發生變化?

  黃其森:泰禾有6000億的儲備,1000多億負債,回旋余地還是非常大。從去年年初感覺市場不對,到今年一年半的時間,一塊地沒拿。我們深耕20多個城市,最新擴展到西安、重慶、成都的城市群。另外,在拿地方面,泰禾根據每個區域的銷售回籠情況來確定拿地。對于下半年的地產市場,我感覺要保持相對謹慎態度。

  問:泰禾之前一直是獨立拿地和獨立操盤,是否還會堅持這樣的狀態?

  黃其森:泰禾原來在市場上有一些特立獨行,接下去會是一種更開放、更包容的心態,可以輸出品牌、小股操盤。但是我們還是有選擇,比如像這次跟世貿合作,合作就基于兩點,第一是志同道合,第二是門當戶對。

  看人閱人

  問:怎么保持穩定的高管團隊?

  黃其森:我對人才去留的態度是“留的安心,走的愉快”,如果有一個更好的發展,我們還是要鼓勵的。泰禾高管核心團隊還是非常穩定,副總裁級別高管20位左右,如果有三五個人的變動,其實是非常正常。今后,泰禾更多是從內部推薦、內部提拔,人才大規模的招聘在6月底已結束。我們應該向制造業學習,向華為學習,要有工匠精神。

  問:今年您抓的重點工作是什么?

  黃其森:看人、閱人。對人的投資是泰禾最重要的投資,泰禾還是需要大量優秀的人才的加盟。地產還是有泡沫積累,最優秀的人才在體制內。建筑是藝術,有一定門檻,泰禾在法律、媒體、財務方面都有一定的要求。財務方面,四大律師事務所或央企的處長副處長;法律方面,北大、清華、人大、中國政法;媒體方面,中國傳媒、人大、北大。整體的標準起碼要985、211。

  問:泰禾的管理架構是否會相應的做些調整?

  黃其森:我們今年也在做調整,還是要“精總部強區域”,泰禾現在四個區域:北京上海福建和廣深,今后更多權力、決策放在第一線,能聽得見炮火的地方。泰禾本身也是中小企業,不能有大企業的毛病,比如官僚等問題。我們倡導四級變兩級的管控體系,馬上拍板、馬上決策。

  問:您對于管理水平最為欣賞的房企?

  黃其森:比如萬科、龍湖、融創,還有恒大、萬達、碧桂園,它們的執行力也值得我們借鑒和學習。原來只是高激勵,但是沒有嚴考核。只有一流的薪酬,完全靠自覺,還是有問題的。

  股價低估

  問:往回看這十幾年,您覺得最欣慰的事情是什么?

  黃其森:我的心態比較好,寵辱不驚,好的時候不會忘乎所以,不好的時候不會怨天尤人,2010年在A股上市很不容易,現在A股上市的房企還是屈指可數。關鍵還是看過程,我們是不是盡力了。

  問:您做了什么來決定泰禾未來的十年?

  黃其森:中國后續的發展還是靠內需和消費升級,特別是4億中產階級。而這些人就在一二線城市。今后大家都是做細分市場,我想這4億的中產階級能做很多事情,泰禾會圍繞醫療、教育、養老等展開。我相信未來這十年,也是一個增長期,也會跟國家的戰略相吻合。

  問:泰禾在未來在多元化的布局會否放緩?

  黃其森:在中國,多元化是不容易的。泰禾做醫療、教育的原因,一個企業有能力的時候要考慮為社會做些什么,我認為醫療和教育是最好的回報。中國是世界第二大經濟體,但我們醫療和教育跟經濟不相匹配。急功近利是做不好醫療和教育,泰禾在這方面是下了決心,我們做好甚至十年不賺錢的準備。

  問:您對自己股權質押比例有沒有下調的計劃?

  黃其森:我質押股權的錢都投入上市公司,我對公司有信心、負責任,對股價也有信心。關于股權質押,我想爭取在年底降到50%以下。

  問:您怎么看公司的股價?是否覺得今年的運勢不太好?

  黃其森:對于股價我也不太滿意,因為我感覺這不是泰禾真實的價值體現。另外,我感覺今年泰禾運勢不錯,我沒有感覺到有什么不好的地方。(完)

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